1. Недвижимость – это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, а также зданиями и сооружениями.

Недвижимость – это земельная собственность, а также материальное имущество под поверхностью земли и над поверхностью, прикрепленные к данному участку.

1. Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения любых предметов, позволяет быстро найти внутренние закономерности, выявить характерные особенности, найти эффективные рычаги управления и использования этих предметов.

1. Роль и место недвижимости в народном хозяйстве. Недвижимое имущество – существенная составляющая национального богатства всех стран мира, в целом на его долю приходиться более 55% мирового богатства.  Этим и определяется значимость недвижимости:

• Основные богатства страны;
• Природная среда, в которой осуществляется человеческая деятельность
• Экономический ресурс;
• Создает условия для производства и является объектом потребления;
• Является базой для налогообложения, и, следовательно, влияет на формирование налоговой(бюджетной) политики государства.

1. Понятие недвижимости как экономического актива. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление, то она рассматривается как разновидность финансового актива, если она необходима для личного или производственного потребления, то как разновидность реального актива. Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для её финансирования.
2. Особенности недвижимости как финансового актива.
   1. Стабильность получение дохода;
   2. Высокий «пороговый» уровень инвестирования;
   3. Необходимость в управлении;
   4. Неоднородность;
   5. Защищенность доходов от инфляции;
   6. Высокие операционные издержки;
   7. Низкая ликвидность;
   8. Как правило, объект долгосрочного инвестирования с большим сроком окупаемости;
   9. Наличие риска;
   10. Сохранность инвестируемых средств;

Таким образом, недвижимое имущество – это эффективный материальный актив, надежный способ получения дохода и привлекательный объект с точки зрения инвестирования.

1. Любая деятельность человека неразрывно связана с землей, которая является важнейшим видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта. Земля выступает объектом недвижимости тогда, когда определен конкретный земельный массив или участок. Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая границы, площадь, местоположение(адрес) правовой статус и другие характеристики, отражаеые в правоустанавливающих документах на землю,  гос. земельном кадастре, градостроительном кадастре и градостроительном паспорте.
2. Предприятие как объект недвижимости.

1. Понятие сервитута, причины его прекращения. Виды сервитутов. Сервитут (от лат. Слово – рабство, подчиненность) – особый вид вещного права, заключающийся в праве пользоваться в установленных пределах чужой вещью или ограничивать её собственника в определенном отношении. Сервитуты могут быть публичными – устанавливаются в интересах неограниченного круга лиц (напрмер, право пользования земельными участками, открытыми для общего пользования: улицами, парками и пр.) А могут быть и частными, устанавливаемыми в интересах конкретного лица по соглашению с собственником имущества или в судебном порядке (например, право прогона скота через другой земельный участок) Сервитут может быть прекращен, если отпадают обстоятельства, по которым он был установления;  если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться по назначению. Все сервитуты подлежат регистрации в органах Юстиции.
2. Понятие рынка недвижимости: условия, при которых рынок является совершенным, их выполнение на рынке недвижимости. Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию  финансирование объектов недвижимости. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Объект недвижимости –  это товар особого рода имеющие специфические характеристики. СТАЦИОНАРНОСТЬ, НЕПОВТОРИМОСТЬ И УНИКАЛЬНОСТЬ, ДЛИТЕЛЬНОСТЬ СОЗДАНИЯ, НИЗКИЙ УРОВЕНЬ ЛИКВИДНОСТИ, ВЫСОКИЕ ЗАТРАТЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕОБХОДИМОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ. Это просто участок земли, либо участок земли с природными ресурсами, а также здания и сооружения, находящиеся на нем. Купля продажа объектов недвижимости – это не просто купля продажа товаров народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости приносящий доход. Например, в СПб можно купить квартиру 1-у комнатную за 2.5 млн.руб. и сдавать за 15000 тыс.руб. 2500:15*12=13,89 (доходность 1:13,89=7,5%)
3. Циклы развития рынки недвижимости.

1. Предложение выше спроса. Цены на объект недвижимости снижаются. На рынке недвижимости наблюдается спад.
2. Поиск путей выхода из кризиса. Цикл характеризуется достаточно низким уровнем предложения новых объектов, продажей созданных ранее объектов, сокращением числа сделок на вторичном рынке. На рынке недвижимости происходит перестройка.
3. Период развития рынка (выход из кризиса). Спрос на недвижимость превышает предложение. Цены растут. Идет активное строительство и предложение новых объектов, активизируется и вторичный рынок.
4. Период стабилизации. Спрос и предложение на рынке недвижимости в состоянии равновесия.

 Циклы развития на рынке недвижимости тесно связаны с циклами развития реальной экономики. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, то следует ожидать ухудшения состояния в экономике в целом; а если улучшается, то за этим следует и подъем реальной экономике.

1. Структура рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

• объектов недвижимости;
• экономических субъектов, оперирующих на рынке;
• процессов функционирования рынка;
• инфраструктуры рынка

1. Специфические особенности рынка недвижимости.

Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли продажи. Рыночные механизмы обеспечивают, прежде всего, переход прав на недвижимость, так как в рыночном обороте участвуют права, а не сам объект.

1. В чем сущность и содержание рынка недвижимости, риски на рынке недвижимости.

Сущность рынка недвижимости

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии.

«Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость».[56]

Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».

Рынок – это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы».

1. Определение рынка недвижимости, его цели, участники.

В общем понимании рынок представляет с собой совокупность экономических, финансовых и иных отношений между физ. и юр. лицами, совершающими сделки с тов. или услугами. «Рынок» используется как место купли-продажи товаров и услуг.  

Рынок недвижимости – это сфера вложения капитала и разновидность инвестиционного рынка. Недвижимость предназначена для обслуживания конкретной деятельности человека:

1.  
   • Земельные участки – для обеспечения с/х производства, промышленно-гражданского строительства и др.;
   • Жилые и гражданские объекты – для удовлетворения жилищных потребностей, предоставление гостиничных услуг и т.д.;
   • Промышленные объекты для организации производственно технологических процессов;
   • сооружения (мосты, дороги, телевизионные вышки)

1. Анализ состояния рынка недвижимости.

• Анализ экономических, социально-политических и демографических показателей региона;
• Общая характеристика рынка недвижимости конкретного региона;
• Состояние отдельных сегментов рынка недвижимости (рынок офисных, жилых помещений, торговых площадей и т.д.);
• Анализ конкурентов и общего уровня цен;
• Прогноз развития рынка (прогноз состояния спроса и предложения, движения цен, конкурентной среды).

1. Взаимосвязь рынка недвижимости и рынков труда, инвестиций, строительных материалов.
2. Выбор наилучшего использования объекта с выгодой для собственника и общественной пользой.
3. Риски на рынке недвижимости

2 основные группы рисков:

1. Общие риски, связанные с воздействием на всю экономическую систему.

2. Специальные (частные) риски

Общие или внешние риски:

1. Страновой, который полностью зависит от политико-экономической стабильности страны.
2. Инфляционный, который возникает высоких темпов общеэкономической инфляции и на современном этапе носит постоянный характер.
3. Внешнеэкономический или валютный чаще проявляется в недополучении прибыли в результате изменений обменного курса валюты.
4. Политический: вероятность снижения доходности или возможность утраты собственности в связи со сменной руководства.
5. Законодательный или правовой, возникающий из-за непостоянства и неопределенности норм, законодательства, правительственных актов, программ и несовпадения подзаконных актов.
6. Налоговый: вероятность введения новых налогов, увеличения уровня налоговых ставок, изменения условий и сроков уплаты налогов и налогового кредита, отмена налоговых льгот и т.п.
7. Организационно-экономический: неверный прогноз макроэкономической ситуации, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды и т.п.
8. Риск возникновения форс-можорных обстоятельств: войны, революции, забостовки и др., которые не могут осуществлять  производственную и предпринимательскую деятельность.

Специальные риски:

1. Инвестиционный риск .
2. Инновационный риск.
3. Производственно-технические, технологические и градостроительные риски: строительные недочеты, неправильный выбор место реализации проекта, его несоответствие окружающей среде, ошибки в конструктивных решениях, применение устаревших технологий строительства, погодные условия и т.д.
4. Ресурсный риск: нехватка и неверная оценка ресурсного обеспечения (земля, трудовые ресурсы, материалы и др.)
5. Риск, связанный с человеческим фактором: (невыход на работу, ненадежность, незапланированный отпуск, увольнение и др.)
6. Рыночный риск: постоянное изменение значение дохода в стоимости капитала. На рынке недвижимости доходность определяется на основании оценок, выполняемых оценщиками, и могут быть ошибочными.
7. Сбытовой риск: связан с реализацией продукта.
8. Организационный риск: недостаточный опыт руководства, недостаток спец. знаний, ошибки в подборе персонала, плохая организация труда, утечка информации и т.д.
9. Юридический риск: возможность утраты права и собственности и убытков связаны с ошибками при заключении договоров и контрактов, возникновения 3-их лиц, невыявленных обременений и т.п.
10. Финансово-экономический риск: Недостаток оборотных средств, срыв договорных обязательств, рост налогов.

1. Цели и задачи маркетингового исследования рынка недвижимости.

 Маркетинговые исследования для рынка недвижимости

Конкуренция на рынке недвижимости с каждым годом все увеличивается. Открытие нового объекта теперь невозможно без проведения грамотного маркетингового исследования и разработки концепции. Существующие же игроки рынка вынуждены постоянно отслеживать рыночную ситуацию, время от времени пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. 

1. Особенности функционирования рынков недвижимости в городе и сельской местности.

1. Влияние стратегии развития экономики страны на рынок недвижимости.

1. Основные этапы развития рынка недвижимости в России.

Развитие рынка недвижимости в России

Любой человек, который начинает заниматься решением квартирного вопроса, как правило, начинает проводить тщательное изучение рынка недвижимости, читать бесплатные объявления, узнавать цены жилья, интересоваться положениями законодательства, получать рекомендации от родственников и друзей. 

Рынок недвижимости в России ежегодно расширяется. Одновременно, во многих районах наблюдается тенденция спада покупок жилых помещений. Если еще недавно сектор недвижимости очень бурно развивался, а цены молниеносно взрастали с каждым днем, то теперь ситуация поменялась. В период кризиса спрос на жилье упал, следом пришла в упадок строительная отрасль, многие объекты вынужденно были заморожены. Подобная картина наблюдалась в Москве, Новосибирске, Омске и многих других городах. Сократилось число желающих подать объявление о покупках и продажах. 

Достаточно востребованными сегодня продолжают оставаться однокомнатные квартиры. А вот предложения по малогабаритным и недорогим квартирам значительно сокращается буквально по всей стране. Немало квартир раскупается, даже не попадая на доски объявлений. подать объявление о продаже не успевают владельцы многих дешевых объектов недвижимости. В последнее время значительно возрос потребительский интерес к частному жилью, включая загородные дома и коттеджи. Бесплатные объявления о покупках такой недвижимости ежедневно пополняют многочисленные рекламные доски в глобальной сети и в печатных средствах информации.

Объявление о приобретении элитного жилья немало желающих во всех регионах страны. Сегодня идет снижение стоимости недвижимого имущества. По прогнозам специалистов прежние позиции в ближайшем времени, по всей вероятности, не возвратятся. Для продавцов такая перспектива является проблематичной, а для покупателей – благоприятной. Именно поэтому многие стремятся подать объявление о покупке жилья и участков. Сегодня существуют большие возможности разместить объявление на многочисленных ресурсах в глобальной сети и виртуальных досках объявлений.  

1. Принципы объектов рынки недвижимости.

Принципы объектов недвижимости – правила которые позволяют определять степень влияния различных факторов на стоимость объектов недвижимости. 4 группы принципов:

1)      принципы пользователя;

2)       принципы, связанные с внешней рыночной средой;

3)      Принципы, связанные с объектом недвижимости (с процессом эксплуатации)

4)      Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Использование объекта является наилучшим и наиболее эффективным, если является разумным, физически возможным, законным и финансово осуществимы вариантом, обеспечивающим наивысшую текущую стоимость объекта. Принцип включает 4 компонента:

1. Правовую обоснованность;
2. физическую осуществимость;
3. Финансовую обоснованность;
4. Возможность обеспечения наивысшего дохода собственника и стоимости самого земельного участка.

1. Принцип оценки недвижимости, связанные с рыночной средой.

1. Принципы оценки объектов недвижимости, основанные на представлениях пользователя.

1. Принципы, связанные с объектами недвижимости.

Изменение цен на объекты недвижимости зависит от взаимодействия спроса и предложения. Обычно спрос оказывает на цену большое влияние, чем предложение, т.к. спрос более изменчив. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена имеет тенденцию отражать себестоимость.

1. Виды стоимости объектов недвижимости.

Рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, восстановительная стоимость, стоимость для налогообложения, залоговая стоимость, балансовая стоимость, стоимость в обмене, стоимость в использовании, страховая стоимость.

1. Понятие стоимости и цены при оценке объектов недвижимости.

Под стоимостью понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже недвижимости, (стоимость-это план)

Цена  объекта недвижимости – это цена конкретной совершившейся сделки купли- продажи объекта недвижимости, т.е. факт, отражающий ту сумму, которая действительна была заплачена.

1. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости. Общие положения.

Сравнительный подход – совокупность приемов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, по которым имеется информация о ценах сделки с ними. Суть метода лежит в оценке стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым, после осуществления необходимых корректировок, учитывающих различия между ними.

С=Ц+(-)∑кор

Где С – предпологаемая стоимость оцениваемого объекта;

       Ц – цена анологичного объекта;

       ∑кор – сумма поправочных корректировок.

1. Основные элементы сравнения, их анализ

1. Последовательность реализации метода анализа продаж.
2. Параметры, которым необходимо проводит корректировки при оценке недвижимости.
3. Способы определения поправок при оценке недвижимости сравнительным, (рыночным методом)
4. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости, его достоинства и недостатки.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

40.Рыносный подход к оценке недвижимости

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Преимущества рыночного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам рыночного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

41 Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты со-поставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

42  Сфера применения и ограничения.

 Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2) определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3) определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального на-значения;

4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравни - тельного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты со-поставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

43 алгоритм затратного метода

Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследо-вания района, участков и строений, а также сбора необходимой ин-формации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.

1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

3. Определение величины предпринимательской прибыли, соот-ветствующей требованиям рынка.

4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физи-ческого, функционального и внешнего старения.

6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на

- стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

- стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.

В связи с тем, что методы оценки рыночной стоимости земельных участков будут подробно рассмотрены во втором разделе данного учебника «Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов», в данной главе излагаются методы оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, а также методология определения величины общего накопленного износа.

44понятие долговечности и износа зданий

Долговечность - это время, в течение которого в зданиях и сооружениях эксплуатационные качества сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов.

 Различают физическую и моральную (технологическую) долговечность, а также обратные им понятия - физический износ и моральный износ (старение).

Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров.

Моральная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению.

 Существует также понятие оптимальной долговечности, а именно, срока службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.

 В ходе эксплуатации здания и сооружения подвергаются воздействию многочисленных природных и технологических факторов, учитываемых в рабочем проекте при выборе материалов, конструкций и т.п. Однако на практике соответствие фактических характеристик строительных материалов и конструкций может существенно отличаться от нормативных, в результате чего суммарное воздействие многих факторов может привести к ускоренному износу сооружений.

Физический износ конструкций зданий и сооружений - это потеря ими своих первоначальных качеств. В процессе физического износа конструкций можно выделить следующие моменты:

во-первых, период приработки, деформаций и повышение износа; он непродолжителен и на него распространяются гарантии, выдаваемые строительной организацией в соответствии с видом конструкции и характером ее работы: в этот период, как правило, выполняются ремонтные работы после прекращения осадок зданий и сооружений;

во-вторых, период нормальной эксплуатации, медленного износа, во время которого накапливаются необратимые деформации, приводящие к структурных изменениям материала конструкции и постепенному его разрушению;

в-третьих, период ускоренного износа, когда он достигает критического значения и возникает вопрос о целесообразности проведения ремонта или разборки зданий и сооружений

Моральный износ (старение) здании и сооружении различают двух форм:

под моральным износом первой формы понимают обесценивание ранее построенных здании и сооружении. Он не имеет практического значения, ибо здания и сооружения не могут быть проданы на рынке и подлежат сносу или разборке;

моральный износ второй формы - это технологическое старение, требующее дополнительных капитальных вложений на модернизацию здании и сооружений в соответствии с современными технологиями. С данным видом старения наиболее часто приходится встречаться на практике. Определение морального старения второй формы очень сложный процесс и носит индивидуальный характер.

В то время, как моральный износ первой формы практически не связан с дополнительными затратами, моральный износ второй формы требует более 25% стоимости ремонтных работ. В настоящее время около 75% капитальных вложений расходуется на реконструкцию промышленных предприятий, ибо это более простой и экономичный путь получения продукции, чем при новом строительстве.

Физический износ можно уменьшить путем проведения ремонтов, а моральный износ - только реконструкцией. Но следует иметь в виду, что каждое здание и сооружение характеризуется обоими видами износа, но на практике иногда определяющим является один из них.

 Поэтому при составлении перспективных планов ремонта и реконструкции зданий и сооружений необходимо подходить конкретно в каждом случае, исходя из реальных условий и возможностей ремонтно-строительных организаций

45сущность физ износа. Факторы вызывающие физ износ

46 методы оценки физического износа зданий

Методика обследования здания

Обследование оснований и фундаментов

Обследование … Продолжение »