Обследование перегородок

Обследование каркаса

Обследование перекрытий

Цель обследования крыш - установление типа и материала стен, определение системы распределения нагрузок, оценка состояния и возможности дальнейшей эксплуатации несущих конструкций.

Обследование крыш

Обследование лестниц

Для получения объективной информации о качестве материала и состоянии основных несущих конструкций при обследовании зданий нашли применение технические средства инструментального контроля физических, механических и геометрических характеристик.

Технические средства испытания материалов и конструкций

Охрана труда при обследовании зданий

47 Понятия, характеризующие периоды жизни здания

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

48 определение физического износа методом срока жизни

Метод срока жизни основан на определении степени износа (в процентах) как отношения эффективного возраста улучшений к их типичному (стандартному) сроку жизни.

Срок жизни объектов недвижимости имеет несколько разновидностей. Так, срок экономической жизни объекта недвижимости характеризуется отрезком времени, в течение которого объект приносит прибыль. Срок физической жизни – это период времени реального существования и функционирования объекта. И очевидно, что этот срок зависит от правильности эксплуатации объекта. Хронологический возраст объекта недвижимости – это фактический срок существования его со дня постройки. Эффективный возраст определяется исходя из внешнего вида и состояния объекта недвижимости.

Таким образом, степень износа (Сиз), определяемая методом срока жизни, составит:

Сиз = (ЭВ   ТС) 100 (%),

где ЭВ – эффективный возраст (лет),

ТС – типичный (обычный, усредненный) срок экономической жизни (лет).

Величина износа в денежном исчислении (Ид) составит

Ид = Сиз  ВС (руб.), 

где ВС – восстановительная стоимость объекта недвижимости.

49 внешний износ

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

50  функциональный износ

Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается: недостатками, требующими добавления элементов;

недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

«сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

51 определение общего накопленного износа объекта недвижимости

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.

 Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

 Величина физического износа (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:

 При определении накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемое помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий".

 Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.

 Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый.

 Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

 Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

52 методы определения полной восстановительной стоимости

Существуют и применяются следующие 3 вида расчета полной восстановительной стоимости:

1)                  метод сравнительной единицы

2)                  метод разбивки по компонентам

3)                  метод расчета стоимости строительства

Метод сравнительной единицы -  этот метод предполагает расчет строительства в сравнительной единицы аналогичного здания. В качестве таких сравнительных единиц применяются либо м², либо м³.

Спв = Сср*Soo, где

Сср –стоимость строительства сравнительной единицы

Soo – объемный показатель оцениваемой недвижимости

Как правило сравнительная единица отличается от объекта оценки, поэтому в эту формулу вводится ряд поправочных коэффициентов: Кп – коэффициент, учитывающий несоответствие данных технического паспорта оцениваемой недвижимости, аналогичных данным сравнительной единицы (применяется в том случае, если в объекте оценки площадь указанна по внутреннему периметру стен, а у сравнительной единицы площадь заложена по внешнему периметру стен) ; Кн – коэффициент, учитывающий несоответствие оцениваемой недвижимости выбранному аналогу из справочника; Кв – коэффициент, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ во времени.

Источником выбора стоимости строительства сравнительной единицы является справочник под названием укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений.  Эти показатели специально были разработаны для переоценки основных фондов еще в СССР, дата их утверждения 14.07.1970 года. В этих справочниках заложены цены на 1969 год.

Поскольку в этих справочниках дается стоимость строительства сравнительной единицы в ценах 1969 года оценщик обязан перевести их в соответствие к ценам действующим на дату оценки. Таких коэффициентов три:

1)                  1969 -1984 =1,20

2)                  1984 – 1991 = 1,64

3)                  1991 – 2005 = 46,026

Эти коэффициенты утверждены государством и обязательны к применению. Индексы пересчета после 2005 года публикуются в специальных источниках. В Кемеровской области таким источником считается журнал индексы цен в строительстве. Оценщик не обязан использовать только УПВС, а может воспользоваться иной информацией о величине сравнительной единицы. При этом оценщик уже обязан обосновать соответствие найденной им сравнительной единицы объекту оценки, установить и подтвердить дату стоимости строительства сравнительной единицы и соответственно обосновать все применяемые коэффициенты.

При определении величины стоимости сравнительной единицы оценщик обязан установить какие виды затрат включены в эту стоимость, а именно оценщик должен установить включены ли в эту стоимость прибыль и НДС. Если эти составляющие отсутствуют оценщик должен их включить. При этом включаемую величину прибыли оценщик также должен обосновать.

Метод разбивки по компонентам – смысл содержания этого метода аналогично методу сравнительной единицы. Однако, оценщик не всегда может найти сравнительную единицу соответствующую объекту оценки. В этой ситуации он разбивает оцениваемую недвижимость на основные компоненты. Таковыми компонентами являются:

1)                  фундамент

2)                  стены

3)                  перекрытия

4)                  лестничные пролеты

5)                  лифтовые шахты

6)                  кровля

7)                  инженерная инфраструктура здания

По каждому из выделенных компонент оценщик подбирает сравнительную единицу и в этом случае полная восстановительная стоимость объекта оценки равна:

Спв = ∑Сср * Sоо

Источником информации для каждого компонента могут служить различные справочники и издания. Это означает, что какому-то из компонентов оценщиком может быть применена вся совокупность поправочных коэффициентов, а к какому то вообще не применяться.

На практике существуют и иные варианты разбивки оцениваемого здания по компонентам. Таких варианта еще 2:

1)                  выделение субподрядных работ

2)                  разбивка по профилю работ

Смысл заключается в следующем: оцениваемые здания разбиваются либо по субподрядчикам, либо по профилю работ (кирпичная кладка, сантехнические работы, электротехнические работы и т.д.) В любом случае полная восстановительная стоимость рассчитывается по данной формуле. Для последних 2х случаев показатели формулы следующие:

-                      ∑Сср – стоимость единицы объема работ выполняемых субподрядной организацией или объем работ по профилю;

-                      Soo – объем работ выполняемых субподрядной организацией или объем работ по профилю/

 Метод расчета стоимости строительства – этот метод считается наиболее точным и наиболее соответствующим рынку. Ограниченность его применения обусловлена тем, что применяется он в основном к относительно недавно построенным зданиям. Недавно это 2000 год. К другим ограничивающим факторам применения этого метода является отсутствие проектно-сметной документации. В основе данного метода лежит расчет так называемой сметной стоимости строительства. Базой для расчета этой стоимости является:

1)                  проект

2)                  действующие сметные нормы и расценки

3)                  отдельные решения государственных и контролирующих органов к объекту оценки

Основой применения данного метода является наличие всех 3х исходных компонентов. Отсутствие какого-либо из них вынуждает применить либо метод сравнительной единицы, либо разбивки объекта оценки по компонентам. Для определения сметной стоимости строительства на основе проектной документации составляется сметная документация, которая состоит из локальных и объектных смет. Локальные сметы это первичные сметные документы, составляемые на отдельные виды работ или на отдельный объект. Объектные сметы – это сметы, включающие в себя некую совокупность локальных смет, либо на часть объектов строящегося здания. Полная совокупность локальных и (или) объектных смет называется сводным сметным расчетом. В общем виде следует принимать или понимать, что полная восстановительная стоимость объекта оценки – это есть итог сводного сметного расчета. Сводный сметный расчет состоит из 12 глав, а именно:

1)                  подготовка территории строительства (расчистка территории от имеющихся насаждений, снос или перенос имеющихся каких-либо строений, расходы связанные с расселением проживающих на территории застройки жителей)

2)                  основные объекты строительства

3)                  объекты подсобного и обслуживающего назначения (временное ограждение, будки различного назначения, подкрановые пути и т.д.)

4)                  объекты транспортного хозяйства и связи

5)                  объекты энергетического хозяйства (электрообеспечение, водоподведение и канализация)

6)                  наружные сети о сооружения (вспомогательные магистрали и сооружения, позволяющие эксплуатировать в частности объекты энергохозяйства)

7)                  благоустройство территории строительства

8)                  временные здания и сооружения (объекты продолжительностью жизни равные периоду строительства и соответственно сносимые после окончания строительства)

9)                  прочие работы и затраты (расходы и затраты по объектам строительства не вошедшие в 8 предыдущих глав)

10)               содержание дирекции застройщиком (расходы на содержание заказчика застройщика в период ведения строительства)

11)               подготовка эксплуатационных кадров

12)               расходы на проект и проведение изыскательских работ

Стоимость строительства в сметной документации как правило проводится в 2х уровнях цен:

1)                  базисный – в данном случае применяются нормы расценки и иные параметры, действующие и известные как правило на дату сдачи проекта заказчику.

2)                  текущий – уровень цен, определяемый на конкретную дату (дата на которую проводится оценка). Определение уровня текущих цен осуществляется с помощью индексов. Эти индексы являются величинами утверждаемыми уполномоченными на то организациями и соответственно публикуются в официальных источниках. Поскольку в расчете текущей стоимости строительства применяется 2 уровня цен, поэтому этот метод называется базисно - индексным.  В этой ситуации принципиальная формула расчета полной восстановительной стоимости выглядит

Спв = М0 * Jm +ЗП0 *Jзп + Эмм * Jэмм + Нр + Н

M0 – стоимость материалов в базисных ценах

ЗП0 – заработная плата в базисных ценах

Эмм – стоимость эксплуатации машин и механизмов в базисных ценах

В качестве базовых цен может быть принят уровень цен на официально утвержденную дату.

53 методы определения полной восстановительной стоимости основных фондов

54 доходный подход к оценке недвижимости

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

упрощенного баланса;

отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

55Общие положения его достоинства и недостатки

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать

обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива – недвижимости.

56 Операционные расходы − периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы. Резерв (расходы) на замещение − эти расходы или имеют 1−2 раза за несколько лет или сильно изменяются год от года. Это, как правило, затраты на возмещение предметов с коротким сроком жизни (жалюзи, кондиционеры, кухонное оборудование и др.). Обычно к таким предметам относят:

-  кровлю, покрытие пола, другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

-  санитарно-техническое, кухонное оборудование, электроприборы;

-  механическое оборудование (жалюзи, кондиционеры);

-  лифты;

-  оборудование бассейна;

-  тротуары, подъездные дороги и т.п.

Эти затраты составляют значительные единовременные суммы, которые надо накапливать на специальном счете. Если эти затраты не учесть, то доход окажется завышенным. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет компенсирован при продаже объекта недвижимости.

57 Метод дисконтированных денежных потоков +58

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

 • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

 • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

 • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

 • оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

 • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

 • длительность прогнозного периода;

 • прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

 • ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

 1)  потенциальный валовой доход;

 2)  действительный валовой доход;

 3)  чистый операционный доход;

 4)  денежный поток до уплаты налогов;

 5)  денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

 • ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

 • чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

 • облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

 • денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

 • понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

 • показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

 • денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

 1.  Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

 2.   Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

 3.   Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

 4.   Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

 5.   Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены

 на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

 1.  ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

 2.  ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

 3.  ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

 4.  ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

 1)  назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

 2)  принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

 3)  капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующ