Основные понятия, используемые в методе сравнительного анализа продажСравнительный подход — совокупность приемов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, по которым имеется информация о ценах сделок с ними.Суть метода лежит в оценке стоимости объекта путем сравнения не-давних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым, после осущест-вления необходимых корректировок, учитывающих различия между ними.Предполагаемая стоимость оцениваемого объекта =  цена аналогичного объекта + сумма поправочных корректировок.Наиболее точные результаты этот метод дает при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто поку¬паются — продаются и не используются для получения дохода. Для по¬лучения точного результата необходим тщательный отбор аналогов.Условия применения рыночного метода:- объект не должен быть уникальным, т. к. необходимо наличие ра¬нее проданных аналогов;- информация должна быть исчерпывающей, включая все условия совершения сделок;- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцени¬ваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.Принципы, лежащие в основе сравнительного метода:- принцип замещения;- принцип спроса и предложения;- принцип вклада;- принцип сбалансированности или пропорциональности.
Достоинства и недостатки методов оценки недвижимости можно определять по следующим критериям:- возможность отражать действительные намерения потенциаль¬ного инвестора (покупателя);- тип, качество и обширность информации для анализа;- способность учитывать конкурентные колебания на рынке;- способность учитывать специфические особенности объекта (ме¬стоположение, размер, доход).Преимущества рыночного метода:- статистически обоснованный метод;- в ценах продаж учитывается изменение финансовых условий и инфляция;-позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;-предлагает методы корректировок;-при выполнении условий его применения достаточно прост, по-нятен и дает надежные результаты;-рыночные данные используются и в других методах оценки не-движимости.Недостатки этого метода:♦ необходимость активного рынка;♦ необходим большой объем информации и ее логический анализ, а результат оценки во многом зависит от мнения оценщика, его опыта и квалификации;♦ абсолютно идентичных продаж не бывает, есть совпадения толь¬ко по отдельным параметрам;♦ внесение большого количества поправок влияет на достоверность результата;♦ сравнительные данные не всегда имеются и не всегда точные, а проверка информации существенно затруднена (т. к. большинство сде¬лок с недвижимостью носит закрытый (конфиденциальный) характер);♦ зависит от стабильности рынка (если рынок подвержен резким изменениям, то получить точную оценку проблематично);♦ подход основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.



Последовательность реализации метода:- выявление недавних продаж, сопоставимых объектов на рынке;- проверка информации о сделках;- корректировка стоимости объектов;- определение итоговой стоимости объекта недвижимости.Правила внесения поправок:1. Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком «минус».2. Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком «плюс».3. Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемо¬му, т. е. корректируется только сравниваемый объект.Например, известно, что оцениваемый объект на 10 % лучше, чем со¬поставимый. Значит, стоимость сопоставимого объекта должна возрасти на 10 %, чтобы отразить эту разницу.Способы определения поправок:♦ анализ парных продаж;♦ метод общей группировки;♦ регрессионный анализ;♦ трендовый анализ;♦ персональное интервью (индивидуальные опросы) и др.Единицы сравнения — это единицы измерения сопоставимых объ¬ектов недвижимости. Выбор конкретных единиц сравнения зависит от типа недвижимости и сложившихся на местном рынке традиций.В качестве единиц сравнения могут быть выбраны: м2; м3; га; сотка; 1 м по фасаду; цена за лот; за единицу недвижимости (дом, комната), за единицу, приносящую доход (посадочное место, место стоянки).Для недвижимости, приносящей доход, можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и коэффициент капитализации (форму¬лы этих показателей будут даны в следующем разделе учебного пособия).Установление стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен аналогов. Для оконча¬тельного решения используют не только математические и статистиче¬ские методы, но и обязательно проводят качественный анализ поправок. Итоговая оценка — результат логического анализа продаж.Обычно рассчитываются четыре показателя:♦ среднеарифметическое значение скорректированных величин (обязательно, выполняя предварительно отбраковку ряда);♦ мода — наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду;♦ медиана — середина расположенного в порядке возрастания (убывания) ряда;♦ скорректированная цена самого похожего на сопоставимый объ¬ект аналога (где меньшая общая сумма корректировок).Поправки могут быть стоимостные и процентные.Наиболее точным методом является внесение поправок в денежном выражении, но это не всегда возможно.Стоимостные поправки — это суммы (в рублях, долларах, условных единицах и др.), прибавляемые к продажной цене каждого сопоставимо¬го объекта недвижимости или вычитаемые из нее.Процентные поправки применяются тогда, когда трудно определить точные денежные поправки. Различают:♦ независимые — когда каждая отличительная характеристика учи¬тывается независимо от другой (корректировки суммируются);♦ кумулятивные — когда учет каждой корректируемой характери¬стики производится с учетом других отличительных характеристик (по¬правки перемножаются).Эти два метода дают различные результаты, а когда речь идет о дорогостоящих объектах суммы расхо¬ждения могут оказаться весьма значительными. Поэтому выработаны правила внесения процентных корректировок.Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на не¬зависимой основе (местоположение, состояние объекта, дополнительные элементы, экология).Поправки, отражающие условия сделки вносятся на кумулятивной основе и в определенной последовательности:1. набор прав на недвижимость;2. условия финансирования сделки;3. условии продажи;4. время совершения сделки.Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене. Остальные корректировки выполняются в лю¬бом порядке и к базовой цене - цене продажи, скорректированной на время совершения сделки купли-продажи.
Существует пять возможных вариантов соотношений между оцени¬ваемым и сопоставимым объектами.1. Если сопоставимый и оцениваемый объекты аналогичны (не имеют отличий), то корректировки не вносятся.2. Если оцениваемый лучше сопоставимого объекта на 12 % (0,12 в долях единицы), то стоимость сопоставимого объекта должна увеличиться на 12 %3. Если оцениваемый объект на 12 % (0,12 в долях единицы) хуже со¬поставимого, то стоимость сопоставимого объекта уменьшается на 12 %:4. Сопоставимый объект на 12 % лучше оцениваемого, — цена ана¬лога должна уменьшиться; 1/1.12=0,895. Сопоставимый объект на 12 % хуже оцениваемого, то цена аналога должна возрасти для учета этого различия: 1/0,88=1,14Парной называется продажа двух объектов, которые почти иден¬тичны за исключением одного различия, которое и пытаются оценить. С помощью этого метода можно определить величину по¬правки на определенную характеристику, а затем использовать ее для корректировки цены продажи сопоставимого объекта на этот пара¬метр. Сложность применения данного способа заключается в том, что на практике трудно найти парные объекты, отличающиеся только одной характеристикой.