Под ликвидностью понимается инвестиционное качество ценных бумаг, которое связано с возможностью быстро превратить ценную бумагу в денежные средства. Как правило, ликвидность ценных бумаг определяется их спросом на финансовом рынке.
Под риском понимается инвестиционное качество ценных бумаг, связанное с возможностью потери денежных средств при падении курса определенной ценной бумаги.
При оценке инвестиционных качеств ценных бумаг применяют различные методики технического и фундаментального анализа, которые базируются на построении математических моделей поведения рынка ценных бумаг.
Под техническом анализом инвестиционных качеств ценных бумаг понимается оценка динамики и конъюнктуры рынка. Под фундаментальным анализом инвестиционных качеств ценных бумаг понимается изучение определенных факторов, которые могут повлиять на динамику цен различных финансовых инструментов, а также долгосрочное и краткосрочное прогнозирование стоимости ценных бумаг.
Определённые с помощью технического и фундаментального анализа инвестиционные качества ценных бумаг являются основой для принятия решения о покупке или продаже ценных бумаг.
Также инвестиционные качества ценных бумаг могут определяться на основе изучения динамики курсов и с помощью различных индексов, которые формируются на основе данных биржевых торгов.
Кроме того, инвестиционные качества ценных бумаг могут быть оценены с помощью различных аналитических данных, которые могут быть предоставлены частному инвестору или управляющей компании различными аналитическими агентствами, которые имеют собственную методику оценки инвестиционных качеств ценных бумаг.
Также необходимо учитывать, что "идеальных" ценных бумаг не существует, поэтому инвесторам необходимо выбрать приоритетные инвестиционные качества ценных бумаг, с которыми они планируют вести работу.
*****
В международной практике специальные рейтинговые агентства анализируют ценные бумаги, обращающиеся на рынке, с позиций их инвестиционного качества. Они классифицируются на бумаги:
- высшего качества;
- высокого качества;
- выше среднего уровня качества;
- спекулятивные ценные бумаги.
Это бросовые долговые обязательства с высокой вероятностью наступления неплатежеспособ-ности заемщика.
Хотя присваиваемые рейтинговые оценки субъективны, они основаны как на качественных характеристиках типа качества управления, так и на количественных факторах типа соотноше-ния собственных и заемных средств эмитента, коэффициента покрытия процентов к уплате доходами компании и т.д.
Рейтинг ценных бумаг важен и эмитентам и заемщикам. Во-первых, рейтинговая оценка ценных бумаг выражает связанный с ней риск, поэтому эта оценка оказывает непосредствен-ные, поддающееся количественному измерению влияние на доходность ценных бумаг и процентную ставку долговых обязательств фирмы. Во-вторых, большинство ценных приобре-тается не индивидуальными, институциональными инвесторами и большинство этих финансо-вых институтов не имеют права покупать бумаги с рейтингом ниже инвестиционного уровня.
В результате повышения риска и большей ограниченности рынка сбыта ценные бумаги с низким рейтингом имеют более высокую требуемую доходность.
Общепринято, что по мере снижения рисков, которые несет на себе данная, растет ее ликвидность и падает доходность.
Безусловно, это правило проявляется лишь при усреднении на значительном массиве случаев, но оно позволяет создать шкалу изменения инвестиционных качеств по видам ценных бумаг, позволяющую инвестору упорядочить свое понимание соотношений между ценными бумагами и провести инвестиционный анализ в определенной системе координат.\
24 Ипотека
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.
Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором.
Термин «ипотека» в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем. Между тем, само слово «ипотека» близко к понятию «залог».Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.
Т.о., исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспе-ченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недви-жимостью заемщика в случае неисполнения им обязательств по возврату кредита.
Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне вРоссии ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки.
Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.
В теории и на практике существуют различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).
Основные виды ипотеки в РФ:
1.Целевой кредит на покупку квартиры - самый распространенный. В зависимости от того, на каком, вторичномили первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.
2. Кредит на покупку загородной недвижимости. Обычно данный продукт обходится для заемщика дороже из-за более высокой процентной ставки, более сложна процедура его получения, поскольку вместе с недвижимостью оформляется земельный участок, на котором она расположена.
3. Нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.
4. Земельная ипотека. Предметом земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав.
5. Ипотека судов в России пока не получила широкого распространения. Данный вид ипотечного кредитования был законодательно закреплен, чтобы привлекать средства на развитие морского судоходства, воздушных перевозок и исследования космоса
Преимущества ипотеки:
1) вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме);
2) жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита;
3) заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет: заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;
4) длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.
Недостатки ипотеки:
1) так называемая «Переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования;
2) некоторые дополнительные расходы: оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья;
3) большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.
25. Американская и европейская методологии работы с доходным подходом к оценке
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.
Американская (стандарт):
Доходный подход является общим способом определения оценочной стоимости предприя-тий, доли акционеров в капитале предприятий или ценных бумаг, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов.
В рамках данного подхода возможно использование как методов капитализации доходов, так и методов дисконтирования будущих доходов. При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делится или умножается на коэффициент капитализации для пересчета доходов предприятия в его стоимость, Методы дисконтирования будущих доходов основаны на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких временных промежутков. Эти доходы пересчитываются в стоимость путем использования ставки дисконта и техники текущей стоимости.
Ожидаемые доходы, как они понимаются в рамках доходного подхода, имеют денежное выражение. В зависимости от характера оцениваемого предприятия, доли акционеров в его капитале или ценных бумаг, а также других факторов, ожидаемые доходы могут быть достаточно точно выражены через такие показатели, как чистый денежный поток, дивиденды, различные формы прибыли.
Ожидаемые доходы должны оцениваться исходя из таких характеристик, как: природа данного предприятия; структура его капитала; показатели деятельности родственных ему предприятий, взятые в ретроспективе; перспективы развития данного предприятия и отраслей, с которыми оно связано; а также других экономических факторов.
Пересчет ожидаемых доходов в стоимость предприятия осуществляется с помощью процедур, которые позволяют учесть ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, степень риска потока доходов, а также стоимость денег во времени.
При перерасчете ожидаемых доходов в стоимость, как правило, требуется определить величину коэффициента капитализации или ставки дисконта. При определении соответствующей ставки оценщик должен учитывать действие таких факторов, как уровень ставки процента, ставки дохода для аналогичных предприятий согласно ожиданиям инвесторов, а также характеристики риска, связанного с получением ожидаемых доходов.
При использовании методов дисконтирования будущих доходов ожидаемые темпы роста учитываются при оценке размеров поступлений доходов в будущем. При использовании методов капитализации доходов от ожидаемых темпов роста непосредственно зависит величина ставки капитализации.
Используемые ставки дохода и ставки дисконта должны соотноситься с используемым видом ожидаемых доходов. Например, ставка дохода до налогообложения должна сопоставляться с доходом до налогообложения, ставка дохода по обыкновенным акциям — с доходом по обыкновенным акциям; ставка дохода на чистый денежный поток — с доходом на чистый денежный поток.
Европейская ????? (Все что нашел, ничего нет, это наверное не то)
На Западе в условиях развитого фондового рынка хороший индикатор для определения приблизительной стоимости компании - биржевая котировка акций, которая умножается на количество эмитированных акций. Но, окончательная стоимость зависит от размеров контрольного пакета и определяется в процессе переговоров сторон
Европейская группа оценщиков в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (TheEuropeanGroupofValuersAssociations -TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.
В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.
TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.
Особенности Европейских стандартов. Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.
Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.
С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.
Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО - это обеспечение:
помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;
согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;
стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;
точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;
повышения понимания роли оценщика;
установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета